Споживач, який використовує надані Dom Development kredyty Sp. z o. o. послуги іпотечного посередництва, може використовувати іпотечний кредит на::

- покупку нерухомості в девелоперському стані або з обробкою від товариств Групи Dom Development S. A. або ж саму обробку (при покупці житлового приміщення в девелоперському стані),

- покупку наземного паркувального місця або в підземному гаражі з боксом або без нього,

- покупку господарського приміщення.

Форми забезпечення іпотечного кредиту.
Основним забезпеченням кредиту завжди є іпотека на позикове майно або інше майно, розташоване на території РП, яким володіє споживач або яким володіє третя особа.

Інші форми забезпечення мають додатковий характер (якщо іпотеки не достатньо через вартість нерухомості стосовно до суми кредиту – так зване страхування низького вкладу) або тимчасовий (до моменту встановлення іпотеки – так зване проміжне страхування). Крім того, банки обов'язково вимагають, щоб споживачі купували страховку нерухомості від пожежі та інших нещасних випадків.

Для банків важливо мати кредитоспроможність, отже, таке фінансове становище споживача, яке дозволяє здійснювати поточне регулювання зобов'язань, в тому числі розстрочку по кредиту на покупку квартири. Кредит може бути наданий тільки в тому випадку, якщо обидві умови — забезпечення і кредитоспроможність — виконані. Така конструкція іпотечного кредиту обумовлена нормативними актами та рекомендаціями Комісії з фінансового нагляду.

Про те, яким може бути термін кредитування, вирішують два елементи. Перший — це пропозиція конкретного банку, яка зазвичай обмежує термін до 30 або 35 років. Другий — вік споживачів. Тут правило полягає в тому, щоб термін кредиту був таким, щоб погашення кредиту закінчилося до того, як найстаршому з позичальників виповнилося 70, 75 або 80 років.

Приймаючи рішення про вибір періоду кредитування, слід пам'ятати, що незалежно від оцінки банку, його слід адаптувати до своїх потреб і можливостей з урахуванням індивідуального фінансового становища.

Для іпотечних кредитних договорів використовуються наступні контрольні показники:

1) WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) для кредитів в PLN; це процентна ставка, за якою банки надають кредити іншим банкам, встановлюється кожен робочий день о 11.00.
Адміністратором є: GPW Benchmark S. A (з 30.06.2017) раніше ACI POLSKA Асоціація фінансових ринків.

2) EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) для кредитів в EUR; це процентна ставка за кредитами на європейському ринку (в середньому за пропозиціями 57 банків), яка встановлюється о 11:00 в Брюсселі.
Адміністратор: European Money Markets Institute.

3) LIBOR (London Interbank Offered Rate) для кредитів в: USD, EUR, CHF, GBP; - процентна ставка за кредитами, виданими на міжнародному ринку в Лондоні, яка встановлюється о 11:00 за Гринвічем.
Адміністратор: Ice Benchmark Administration.


Інформація про можливі наслідки для споживача:
Коливання процентної ставки (WIBOR, LIBOR, EURIBOR) приведуть до збільшення або зменшення суми платежу по кредиту з перемінною процентною ставкою. При прийнятті рішень, особливо тих, що стосуються багаторічної іпотеки, споживач повинен враховувати довгострокову тенденцію ринку, а не тільки короткострокові зміни процентної ставки. Перед укладенням договору банк інформує споживачів про витрати та ризики, пов'язані з кредитом. Ризик прийняття рішення і його наслідків лежить на споживача. Він залишиться пов'язаною угодою, згідно з якою він буде сплачувати внески за кредитом протягом декількох років або десятків років.

Вибираючи іпотечний кредит, споживач має можливість вибирати між кредитом з фіксованою ставкою та кредитом зі змінною ставкою. Сьогодні більшість банків пропонують іпотечний кредит зі змінною ставкою. Лише деякі банки пропонують фіксовані процентні ставки.

Змінна процентна ставка  — це ставка, за якою процентна ставка по кредиту, складається з базової ставки (різної для різних валют, наприклад, WIBOR, LIBOR, EURIBOR) і маржі банку (визначається індивідуально кожним банком). Як випливає з назви, така процентна ставка може змінюватися протягом усього терміну кредиту.

При змінній процентній ставці банк не гарантує споживачеві, що протягом усього терміну дії кредитного договору процентна ставка буде такою ж, як в день підписання договору, отже, також буде змінюватися розмір щомісячного платежу по кредиту. У разі позики в PLN більшість банків використовують коефіцієнт WIBOR 3M або WIBOR 6M. Це означає, що при WIBOR 3M щомісячний платіж може змінюватися кожні 3 місяці, а при WIBOR 6M кожні 6 місяців. Залежно від підвищення або зниження процентної ставки щомісячний платіж по кредиту буде збільшуватися або зменшуватися. Зміни процентних ставок найчастіше визначаються основними показниками фінансового ринку та економічною ситуацією.

За дострокове погашення зобов'язання зі змінною процентною ставкою банки не можуть стягувати компенсацію після закінчення 3 років з моменту укладення договору.

Фіксована процентна ставка  — це ставка, за якою кредит, складається з контрольної ставки IRS і маржі банку (встановлюється індивідуально кожним банком) або встановленої банком процентної ставки; така процентна ставка фіксується протягом певного терміну дії кредиту.

Фіксована процентна ставка гарантує споживачеві, що протягом визначеного банком часу процентна ставка (розмір щомісячного платежу) не зміниться. Для банків, які пропонують фіксовану процентну ставку на основі ставки IRS, банки найчастіше використовують ставки IRS 2Y або IRS 5Y, це означає, що процентна ставка може змінюватися кожні 2 або 5 років відповідно.

У той момент, коли банк сам встановлює розмір процентної ставки, це фіксоване значення найчастіше на перші 5 років, після цього періоду споживач починає погашати кредит за змінною процентною ставкою. Споживачеві гарантується, що щомісячні оплати по кредиту протягом тривалого часу не зміняться. Ставки, пропоновані банками для фіксованої процентної ставки, вищі, ніж для продуктів зі змінною ставкою.

За дострокове погашення зобов'язання за фіксованою ставкою банк може стягувати компенсацію протягом усього терміну дії фіксованої ставки.

Валютний кредит (інакше деномінований) — це вид іпотечного кредиту, при якому сума боргу визначається в іноземній валюті за курсом на дату підписання кредитного договору. Інакше кажучи — це кредит, що виплачується в злотих, але в кредитному договорі виражений в іноземній валюті. У зв'язку з тим, що обмінні курси є змінними, споживач несе ризик того, що надана банком сума в іноземній валюті, конвертована в день запуску кредиту в злотий, не буде достатньою для покупки нерухомості. Така ситуація буде мати місце, коли курс іноземної валюти з моменту підписання договору до моменту виплати падає. За аналогією, може виникнути ситуація, коли споживач отримає більше коштів у національній валюті — якщо курс іноземної валюти підвищиться до дня виплати.

Однією з різновидів валютного кредиту є індексований кредит. Як правило, він надається і виплачується в злотих, але тут відбувається валоризація до курсу валюти. Вона полягає в залежності погашення кредиту від поточного курсу валюти, до якого відбувається валоризація кредиту.

Згідно з поточними рекомендаціями Комісії з фінансового нагляду, з липня 2014 року валютні кредити, індексовані або номіновані в іноземній валюті, повинні бути продуктом, пропонованим тільки споживачам, які отримують дохід у валюті кредиту. Для споживачів (або домогосподарств), які отримують дохід в декількох валютах, банк повинен забезпечити відповідність валюти кредиту валюті, в якій споживач (або домогосподарство) отримує найбільший дохід від кредитоспроможності, прийнятої для розрахунку, а для інших валют банк повинен припустити, що вони знецінюються на 20%.

До матеріалів, що подаються споживачеві кредитором з імітацією зобов'язання, відносяться, в тому числі:

Загальна вартість іпотечного кредиту (CKK) — це будь-які витрати, які споживач зобов'язаний понести у зв'язку з договором про іпотеку, зокрема:

a) відсотки, збори, комісії, податки та маржа, якщо вони відомі кредитору

b) витрати на додаткові послуги, зокрема страхування, якщо їх понесення необхідно для отримання іпотеки або отримання її на пропонованих умовах — за винятком витрат на нотаріальні та судові витрати, понесені споживачем.

Фактична річна процентна ставка (RRSO) — загальна вартість іпотеки, понесена споживачем, виражена у відсотках від загальної суми іпотеки в річному обчисленні. Завдяки тому, що методологія їх розрахунку (CKK, RRSO) однакова для кожного кредитора і кредиту, вони являють собою величини, що дозволяють порівнювати різні пропозиції по кредитах з однаковими параметрами.

Пропонуємо Вам ознайомитися з прикладами матеріалів, розміщених на сайтах кредиторів, з якими співпрацює Dom Development Kredyty Sp. z o.o, напр.:

• bnpparibas.pl
• citibank.pl
• pkobp.pl

Інші додаткові витрати, які не включені до загальної вартості кредиту, належати до послуг, що надаються кредитором або третьою стороною через кредитора, які не потрібно купувати позичальником для отримання кредиту або його отримання на певних умовах. У зв'язку з індивідуалізованим характером договорів іпотеки споживач зобов'язаний кожен раз ознайомитися з іншими можливими витратами, не включеними в загальну вартість кредиту, підготовлену для нього.

При виборі іпотеки у споживача є два варіанти: рівні або убуваючі платежі. Погашаються внески складаються з часткової та процентної частини. Капітал — це гроші, які споживач позичив у кредитора, а відсотки — це ціна, яку він стягує за наданий кредит.

Рішення про вибір способу погашення розстрочки слід розглядати індивідуально, бажано за допомогою фахівців. Як правило, зменшення платежів означає нижчу процентну вартість в кінці кредиту, але більш високі щомісячні платежі в перші роки кредитування. Рівні платежі означають більш високу процентну вартість в кінці кредиту, але нижчі щомісячні платежі, які залишаються незмінними протягом усього терміну кредиту (за умови, що процентна ставка за кредитом залишається незмінною).

Якщо мета споживача полягає в тому, щоб заплатити якомога менше відсотків в кінці терміну кредиту, то убуваючі платежі здаються хорошим варіантом. Подібним чином вибір убуваючих платежів може бути визначений особою з високим кредитним рейтингом.

З іншого боку, кредит рівними платежами означає нижчий щомісячний платіж, що безпечніше для особистих фінансів, і у разі виникнення фінансового надлишку споживач може погасити кредит або погасити його раніше що призведе до зниження загальної процентної вартості в кінці терміну кредиту.

Іпотека повинна виплачуватися регулярно, відповідно до зазначеної періодичністю в кредитному договорі. Зазвичай погашення розстрочки відбувається щомісяця.

У період кредитування розмір внесків може змінюватися. Кредитор визначає, протягом якого періоду сума платежу залишиться незмінною, а також коли і як часто вона буде змінюватися.

Звичайно, будь-який кредит може бути погашений повністю або частково заздалегідь. Окреме питання — витрати, пов'язані з таким достроковим погашенням. Більшість банків протягом перших років кредиту стягують комісію з суми, яку позичальник переплачує. Найчастіше це комісія в діапазоні 1-2%.

Відповідно до Закону про іпотечне кредитування та нагляд за іпотечними брокерами та агентами від 23 березня 2017 року банк може стягувати компенсацію:

- якщо кредит заснований на змінній процентній ставці — банк може стягувати комісію протягом перших 36 місяців життя кредиту — не більше 3% від передплаченої суми

- якщо кредит заснований на фіксованій процентній ставці — комісія може бути взята протягом терміну дії фіксованої ставки — не більше ніж витрати банку, пов'язані з цим погашенням.

Чи окупається така переплата? Якщо Вам не вистачає ідеї або можливості інвестувати гроші іншим способом, який забезпечить прибуток, що перевищує процентну ставку по кредиту (наприклад, покупка іншої квартири, депозит з гарантованим прибутком), то варто переплатити кредит, тому що процентна ставка, яку Ви повинні заплатити банку, зменшується.

Кожен кредитор, перш ніж приймати кредитне рішення, перевіряє вартість квартири, яка буде заставою кредиту. Кредитор повинен бути впевнений, що це майно має відповідну вартість стосовно наданого кредиту.

У більшості випадків кредитори використовують зовнішніх оцінювачів нерухомості, які проводять професійну оцінку нерухомості (оціночна операція на умовах закону про управління нерухомістю або у формі банківсько-іпотечної експертизи вартості нерухомості). Тоді кредитор попросить споживача оплатити його.

З іншого боку, у частини кредиторів є можливість виконати оціночну операцію самостійно, тобто тоді споживач самостійно доручає оцінювачу майна виконати оцінку нерухомості. Вартість такого оператора варіюється в залежності від кредитора і в разі житлового приміщення становить від 153 зл. до 479 зл.

Дуже важливо знати загальні умови страхування, які можуть супроводжувати іпотечні кредити. До найбільш поширених відносяться:

Страхування з низьким внеском — кредитори вимагають внесення власного вкладу на мінімальному рівні. 10%, 15% або 20% від покупної ціни. Якщо споживач не має таких коштів, кредитор може надати кредит на більш високу суму, але відсутню частину необхідного власного вкладу необхідно застрахувати. Вартість цієї страховки та спосіб її оплати залежать від кредитора. У частини з них це одноразова плата за весь термін дії страховки (тобто до погашення необхідного банком капіталу), а у частини збільшується маржа кредиту.

Проміжне страхування — страхування, що діє з моменту запуску кредиту кредитором до моменту внесення іпотеки в земельну книгу на його користь. Термін дії страховки залежить від конкретного випадку. Якщо нерухомість купується на початковому етапі будівництва, страховка може тривати до 2 років. Якщо квартира готова до здачі, то це буде 2-3 тижні. Вартість цієї страховки зазвичай націнка вище приблизно на 1-2% в залежності від кредитора.

Страхування від втрати роботи — перевага наявності такого роду захисту має полягати в тому, щоб страховик на деякий час взяв на себе відповідальність за виплату боргу в ситуації втрати роботи.

Страхування життя —  страхування, яке діє в разі смерті споживача або його постійної та  повної непрацездатності. У разі цих подій страховик виплачує допомогу особі, яка має право на її отримання, відповідно до вказівки страхувальника.

Страхування нерухомості — страхування, що вимагається кожним кредитором. Після підписання нотаріального акта про придбання квартири необхідно застрахувати квартиру від пожежі та інших випадкових подій (удару блискавки, затоплення, перенапруги, повені та ін.). Заявлена споживачем страхова сума не повинна бути нижче вартості нерухомості, прийнятої кредитором, використовуваної для кредитних цілей.

Споживач зобов'язаний дотримуватися і виконувати зобов'язання, зазначені в підписаному кредитному договорі. Невиконання визначених договором умов або їх неналежне виконання може стати причиною зміни кредитором правил і умов виданого кредиту. Кредитор має право в такій ситуації змінити цінові умови раніше наданого кредиту і почати процедуру моніторингу. Ці умови можуть бути різними у кожного кредитора.

Крім того, споживач може бути обтяжений додатковими фінансовими витратами у зв'язку з порушеними судовими та виконавчими процесами для того, щоб кредитор відстоював свої права у разі невиконання або неналежного виконання положень кредитного договору.

Якщо в період кредитування виникають фінансові труднощі, необхідно негайно зв'язатися з кредитором для узгодження подальших дій. Чим раніше це станеться, тим більше шансів знайти правильне рішення."