Kupno mieszkania od dewelopera krok po kroku
Kupno mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji życiowych, wiążąca się z dużym zaangażowaniem finansowym i emocjonalnym. Proces ten może wydawać się skomplikowany, zwłaszcza dla osób, które podejmują taką decyzję po raz pierwszy. Jeśli decydujesz się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, dobry deweloper pomoże Ci przejść spokojnie przez cały proces, a nawet uzyskać kredyt i wykończyć lokal. Sprawdź, jak wygląda kupno mieszkania krok po kroku, na co zwrócić uwagę oraz jakie formalności i koszty trzeba uwzględnić.
Krok 1: Wybór mieszkania – jak zacząć?
Zakładamy, że jedną ważną decyzję masz już za sobą - nie chcesz kupować mieszkania na rynku wtórnym. Przyjrzyjmy się więc procesowi kupna nieruchomości od dewelopera. Najważniejszym krokiem jest określenie Twoich możliwości finansowych. Jeśli będziesz potrzebować kredytu hipotecznego, podlicz oszczędności, a następnie sprawdź swoją zdolność kredytową, żeby zorientować się, jaką kwotą możesz dysponować. To ułatwi kolejne decyzje dotyczące wielkości mieszkania i jego lokalizacji, ponieważ te czynniki są ściśle powiązane z ceną lokalu. Pamiętaj, że chcąc kupić mieszkanie w stanie deweloperskim, musisz uwzględnić koszty wykończenia w całkowitym budżecie.
Gdy już znasz swoje możliwości finansowe, spróbuj określić listę kluczowych oczekiwań wobec mieszkania, takich jak:
Aby dokładnie przeprowadzić inspekcję mieszkania, warto zabrać ze sobą:
- lokalizacja nieruchomości, niezbędna infrastruktura, dogodny dojazd do pracy;
- powierzchnia mieszkania, liczba pokoi, strony świata, na które wychodzą okna;
- ważne dla Ciebie udogodnienia – np. balkon lub loggia, ogródek, piwnica, komórka lokatorska, rowerownia itp.;
- dostęp do miejsca parkingowego.
Dobra rada: Przed zakupem nieruchomości, warto poświęcić trochę czasu na lepsze poznanie całej inwestycji. W razie możliwości wybierz się na tzw. dni otwarte na interesujących Cię osiedlach. Dzięki temu lepiej poznasz okolicę i infrastrukturę, obejrzysz mieszkania pokazowe, a często także skorzystasz ze specjalnych promocji. Informacje o planowanych dniach otwartych znajdziesz na stronach internetowych deweloperów i w ich mediach społecznościowych.
Krok 2: Weryfikacja dewelopera – podstawa bezpieczeństwa transakcji
Kiedy znajdziesz mieszkanie, które spełnia Twoje oczekiwania i jesteś już blisko decyzji o kupnie, poświęć chwilę na weryfikację dewelopera, z którym chcesz podpisać umowę oraz bliższe przyjrzenie się inwestycji. Ważne informacje zawierać będzie:
- prospekt informacyjny – dokument, który deweloper jest zobowiązany przedstawić. Znajdziesz w nim szczegóły dotyczące inwestycji, harmonogram prac oraz informacje finansowe;
- księga wieczysta gruntu – upewnij się, że grunt, na którym budowane jest mieszkanie, należy do sprzedającego i nie jest obciążony hipoteką;
- internet – sprawdź opinie innych klientów oraz poprzednie realizacje dewelopera.
Dobra rada: Ważnym potwierdzeniem wiarygodności będzie też to, że deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jeśli dodatkowo wybrana przez Ciebie firma jest spółką giełdową, jest zobowiązana do pełnej transparentności, czyli musi upubliczniać szczegółowe dane finansowe.
Krok 3: Rezerwacja mieszkania – upewnij się, że wymarzony lokal będzie Twój
Ten krok nie jest konieczny, ale warto o nim pomyśleć, gdy potrzebujesz trochę czasu do namysłu. Upatrzoną nieruchomość możesz na jakiś czas zarezerwować. W większości przypadków wymaga to podpisania umowy rezerwacyjnej i wpłaty niewielkiej opłaty, która nie może przekraczać 1% ceny mieszkania. Taka umowa pozwoli też uruchomić proces uzyskania decyzji kredytowej w banku.
Krok 4: Wybór standardu wykończenia – deweloperski czy „pod klucz”?
Gdy zdecydujesz się na kupno mieszkania, sprawdź czy deweloper oferuje możliwość jego wykończenia. Warto rozważyć taką usługę, ponieważ znacznie ułatwia i przyspiesza ona proces przeprowadzki do nowego lokalu, eliminując konieczność samodzielnej koordynacji remontu. Decydując się na wykończenie mieszkania przez dewelopera, zyskujesz:- oszczędność czasu – nie musisz szukać ekipy, ani jeździć na zakupy do sklepów budowlanych;
- pewność ceny – podpisujesz umowę na konkretny standard wykończenia i nie martwisz się o nieprzewidziane wydatki;
- mniejszy stres – nie musisz koordynować prac i rozwiązywać problemów.
Dobra rada: Dom Development jako jedyna firma na rynku oferuje programy aranżacyjne, które umożliwiają odbiór w pełni wykończonego mieszkania w tym samym terminie, co mieszkania w standardzie deweloperskim. Oznacza to, że gdy inni dopiero zaczynają prace, Ty wprowadzasz się do gotowego lokalu.
Krok 5: Podpisanie umowy deweloperskiej – fundament kupna mieszkania
Umowa deweloperska to kluczowy dokument, który określa prawa i obowiązki obu stron. Musi być podpisana w formie aktu notarialnego i zawierać m.in.:
- dokładny opis mieszkania (metraż, układ pomieszczeń);
- zakres i standard prac wykończeniowych;
- szczegółowe informacje o nieruchomości i cechach budynku;
- cenę nieruchomości, harmonogram płatności oraz wysokość zadatku;
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia mieszkania i przeniesienia praw własności lokalu na kupującego;
- termin ukończenia inwestycji i przekazania lokalu.
Koszty: Przy podpisaniu umowy trzeba ponieść opłatę notarialną (ok. 1000–2000 zł), która najczęściej opłacana jest po połowie przez kupującego i dewelopera. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, zapłacisz za nie 8% podatku VAT. Nie płacisz natomiast podatku od czynności cywilnoprawnych, który wiąże się z zakupem mieszkania z rynku wtórnego.
Dobra rada: Już na etapie podpisania umowy deweloperskiej lub niedługo potem warto zgłosić chęć wprowadzenia ewentualnych zmian lokatorskich, czyli modyfikacji w układzie mieszkania, które dostosują je do Twoich potrzeb.
Krok 6: Finansowanie zakupu – kredyt hipoteczny czy kupno mieszkania od dewelopera za gotówkę
Zakup mieszkania za gotówkę to oczywiście najprostsze rozwiązanie, ale znajduje się w zasięgu jedynie części nabywców. Kupujący wpłaca w tym przypadku własne środki na wskazany w umowie deweloperskiej rachunek powierniczy. W zależności od ustaleń, spłaty będą odbywały się w transzach według zatwierdzonego harmonogramu albo w systemie 10/90 lub 20/80, kiedy początkowa wpłata wynosi 10 lub 20% ceny mieszkania, a pozostała część opłacana jest już po przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę.
Jeśli planujesz kupno mieszkania na kredyt, musisz przygotować się na więcej formalności związanych z uzyskaniem finansowania. Złożenie wniosku kredytowego wiąże się z dostarczeniem szeregu dokumentów m.in. umowy deweloperskiej, dokumentów tożsamości, zaświadczenia o dochodach, wyciągu z rachunku bankowego. Musisz też zadeklarować wysokość wkładu własnego. Bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. W tym czasie dokona szczegółowej analizy i oceny Twojego wniosku.
Gdy otrzymasz pozytywną decyzję kredytową, następuje podpisanie właściwej umowy o kredyt mieszkaniowy, który zaczniesz spłacać po uzyskaniu aktu własności nieruchomości.
Jeśli potrzebujesz więcej informacji na ten temat, przeczytaj poradnik krok po kroku, jak wziąć kredyt hipoteczny.
Dobra rada: Szukając najlepszej oferty kredytu hipotecznego, skorzystaj z pomocy doświadczonego pośrednika kredytowego. Może nim być sam deweloper, co pozwala załatwić wszystkie formalności w jednym miejscu. Przykładem jest Dom Development Kredyty, największy pośrednik kredytowy wśród deweloperów, który dzięki wieloletniej współpracy z bankami może zaoferować klientom korzystne warunki finansowe i wiele ułatwień w pozyskaniu kredytu.
Krok 7: Odbiór techniczny mieszkania – zgodność wykonania z umową
Kiedy inwestycja jest gotowa, deweloper składa wniosek o pozwolenie na użytkowanie nieruchomości, a następnie zaprasza Cię na odbiór techniczny mieszkania. To moment, w którym możesz zgłosić ewentualne usterki i odchylenia od standardów zapisanych w umowie. Bardzo istotne jest, by wszystkie problematyczne elementy znalazły się w protokole. Deweloper będzie miał 14 dni na odniesienie się do uwag i kolejne 30 dni na usunięcie usterek.
Krok 8: Podpisanie umowy przenoszącej własność – finał transakcji
Po odbiorze technicznym i wpłaceniu całości kwoty przez nabywcę lub bank kredytujący lokal następuje podpisanie umowy przenoszącej własność. Musi ona mieć formę aktu notarialnego i zostać podpisana u notariusza. Potwierdza ona transakcję kupna-sprzedaży nieruchomości, a także to, że nabywca staje się właścicielem mieszkania. To moment na wizytę w Sądzie Rejonowym i dokonanie zmian w księdze wieczystej mieszkania. Pamiętaj, że po podpisaniu aktu notarialnego masz 14 dni na zgłoszenie nabycia nieruchomości w urzędzie skarbowym.
Koszty: Opłaty notarialne i sądowe wynoszą zwykle ok. 2000–3000 zł.
Krok 9: Wykończenie mieszkania i przeprowadzka
Nowe nieruchomości z rynku pierwotnego zazwyczaj oferowane są w tzw. standardzie deweloperskim. Jeśli realizujesz wykończenie mieszkania na własną rękę, ekipa remontowa będzie mogła w tym momencie przystąpić do prac, które zajmą prawdopodobnie kilka miesięcy. Po wykończeniu i umeblowaniu lokalu pozostaje już tylko przeprowadzka. Czas stworzyć w nowym mieszkaniu własny dom! Koszty: prace wykończeniowe i materiały to z reguły koszty rzędu 1000 do 2000 zł/m².
Dobra rada: W przypadku zakupu mieszkania z programem wykończeniowym w Dom Development z opcją odbioru w tym samym terminie, co lokalu w standardzie deweloperskim właściciel mieszkania pomija ostatni krok, ponieważ lokal jest już w pełni wykończony w momencie odbioru!
Podsumowanie - kupno mieszkania krok po kroku
Proces zakupu mieszkania od dewelopera może wydawać się skomplikowany, ale odpowiednie przygotowanie pozwoli Ci uniknąć problemów. Pamiętaj, aby dokładnie sprawdzić dewelopera, zwracać uwagę na szczegóły umów i zarezerwować dodatkowy budżet na wykończenie mieszkania.
Jeśli masz pytania dotyczące zakupu mieszkania, skontaktuj się z ekspertami z Dom Development – chętnie pomogą na każdym etapie transakcji!
Strona domd.pl może wyświetlać się nieprawidłowo
Używasz przeglądarki, która nie jest aktualna, w związku z czym strona domd.pl może wyświetlać się nieprawidłowo. Otwórz stronę w innej przeglądarce. Jeśli potrzebujesz pobrać i zainstalować wspieraną przegladarkę, linki znajdziesz tutaj:
Pamiętaj, że oprócz wyświetlania prawidłowo treści, aktualna przeglądarka zadba o Twoje bezpieczeństwo w sieci.