Szukając mieszkania z rynku pierwotnego, zazwyczaj natrafiamy w ofertach na określenie „stan deweloperski” lub „standard deweloperski”. Choć ich znaczenie wydaje się zrozumiałe, to nie zawsze wiemy, co dokładnie zastaniemy w takim lokalu. Istnieje wiele interpretacji i różnic w definicjach, dlatego w tym artykule zgłębimy temat, wyjaśniając, czym jest stan deweloperski, co wchodzi w jego skład oraz jakie inne rodzaje wykończenia może zaoferować deweloper.

Co oznacza stan deweloperski i co wchodzi w jego skład?

Stan deweloperski oznacza, że mieszkanie jest oddawane po zakończeniu kluczowych prac budowlanych i jest gotowe do natychmiastowego rozpoczęcia prac wykończeniowych. Zakres tak przygotowanego lokalu nie jest określony w przepisach i może się różnić pomiędzy ofertą różnych deweloperów, ale zazwyczaj stan deweloperski mieszkania oznacza, że konstrukcja budynku, instalacje elektryczne i wodno-kanalizacyjne, okna i drzwi zewnętrzne oraz balkony, są już wykonane. W lokalu zamontowano także podstawowe grzejniki, więc w sezonie grzewczym w mieszkaniu nie będzie zimno. Wnętrza wymagają jednak wykończenia – tynki są gotowe, ale dalsze prace, takie jak przygotowanie ścian, malowanie, montaż podłóg czy drzwi wewnętrznych, muszą być zrealizowane przez nowego właściciela. Ta forma zakupu daje ogromne pole do personalizacji, pozwalając dostosować przestrzeń do indywidualnych potrzeb i gustu. Oznacza jednak, że nabywca musi doliczyć do ceny nieruchomości także koszt wykończenia mieszkania lub domu.

Różnica między stanem deweloperskim a stanem surowym

Stan deweloperski jest czasem mylony ze stanem surowym nieruchomości, a jest to zupełnie inny standard wykończenia. W przypadku stanu surowego mieszkanie oddawane jest po zakończeniu prac konstrukcyjnych i wykonaniu elementów zewnętrznych budynku. Wnętrze pozostaje nietknięte, bez wykonanych tynków czy wylewek na podłodze. Natomiast stan deweloperski obejmuje już podstawowe prace wykończeniowe, co zapewnia gotowość techniczną lokalu do dalszych prac.

Stan deweloperski mieszkania - jaki zakres prac trzeba jeszcze zrealizować?

Jeśli mieszkanie jest przekazywane w stanie deweloperskim, nabywcy muszą liczyć się z dodatkowymi pracami wykończeniowymi, które pozwalają w pełni dostosować przestrzeń do własnych potrzeb. Poniżej przedstawiono główne etapy wykończenia wnętrza:

• wykończenie ścian: przygotowanie ścian, malowanie, tapetowanie lub nakładanie dekoracyjnych gładzi, aby nadać wnętrzom ostateczny wygląd;
• układanie podłóg: montaż paneli, parkietu lub płytek, który definiuje charakter przestrzeni mieszkalnej;
• montaż drzwi wewnętrznych: instalacja drzwi do poszczególnych pomieszczeń;
• aranżacja kuchni i łazienki: układanie płytek lub malowanie, zabudowa meblowa, podłączenie urządzeń oraz instalacja armatury, co pozwala na stworzenie komfortowych i nowoczesnych przestrzeni użytkowych;
• instalacja oświetlenia i gniazdek: dobór i montaż dodatkowych punktów świetlnych oraz gniazdek i włączników elektrycznych, które podkreślą charakter wnętrza i zapewnią komfort użytkowania na co dzień.

Odbiór techniczny mieszkania w stanie deweloperskim

Odbiór lokalu to kluczowy etap procesu przekazania nieruchomości w stanie deweloperskim. W tym momencie należy sprawdzić jakość wykonania prac i ich zgodność z umową. Celem procedury jest zweryfikowanie, czy lokal został wykonany zgodnie z ustaleniami oraz odnotowanie ewentualnych nieprawidłowości. Podczas odbioru sporządzany jest protokół, w którym dokumentowane są ewentualne usterki i nieprawidłowości. Dokument ten stanowi zapis ustaleń z przeprowadzonego odbioru oraz pomaga w dalszej komunikacji pomiędzy nabywcą a deweloperem. Dzięki temu obie strony dysponują jednolitym zestawieniem kwestii wymagających omówienia lub dalszej weryfikacji.

Każdy nabywca nieruchomości z rynku pierwotnego powinien pamiętać, że po przekazaniu mieszkania przysługuje mu 5-letnia rękojmia na wady fizyczne.

Stan deweloperski w Polsce a w Europie - jakie są różnice?

W Polsce stan deweloperski cieszy się ogromną popularnością – szacuje się, że aż 90% mieszkań na rynku pierwotnym oferowanych jest właśnie w tej formie. W wielu krajach Europy Zachodniej i Skandynawii podejście jest odmienne, a proporcje odwrotne, np. w Niemczech czy Hiszpanii zdecydowana większość ofert z rynku pierwotnego obejmuje nieruchomości wykończone pod klucz. Choć oznacza to wyższą cenę zakupu mieszkania, to późniejsze zadania ograniczają się już tylko do umeblowania i wyposażenia lokalu, eliminując potrzebę organizowania dodatkowych prac remontowych, które potrafią zaskoczyć zarówno czasem realizacji, jak i kosztami.

Jak wynika z badania zrealizowanego na zlecenie Dom Development w lutym 2024 r., wykańczanie mieszkania na własną rękę jest czasochłonne, stresujące i wcale nie tak tanie, jak się wydaje. Aż 51% respondentów wydało na samodzielne wykończenie mieszkania więcej niż zakładało. Podobna grupa doświadczyła opóźnień w realizacji prac. Dla 64% ankietowanych znalezienie fachowców było trudne, a co trzecia osoba doświadczyła problemów przy dostawie materiałów. Aż 80% respondentów określiło wykańczanie mieszkania na własną rękę jako stresujące przeżycie.

Opcja wykończenia pod klucz

Dla osób, które chcą uniknąć nerwów i nieprzewidzianych okoliczności związanych z remontem i lubią mieć precyzyjnie zaplanowany budżet, niektórzy deweloperzy oferują zakup mieszkania wykończonego pod klucz.

W zależności od wybranego zakresu prac można otrzymać mieszkanie w pełni przygotowane do zamieszkania – od podstawowych wykończeń po bardziej rozbudowane opcje - kompleksowe wykończenie mieszkania, tj. urządzenie łazienki, położenie podłóg i listew, malowanie ścian, montaż drzwi wewnętrznych czy zabudowę kuchenną wraz ze sprzętem AGD.

Podsumowanie

Stan deweloperski to rozwiązanie, które daje nabywcom ogromną elastyczność w aranżacji wnętrza oraz możliwość dostosowania mieszkania do własnych potrzeb. W Polsce cieszy się dużą popularnością w porównaniu z innymi rynkami europejskimi. Zarówno stan deweloperski, jak i mieszkania w pełni wykończone mają swoje atuty i ograniczenia. Dla tych, którzy chcą uniknąć dodatkowych wyzwań związanych z remontem, opcja wykończenia "pod klucz" może być idealnym wyborem, gwarantując komfort oraz oszczędność czasu. Ostateczny wybór zależy od indywidualnych preferencji, możliwości finansowych oraz gotowości do samodzielnej organizacji wykończenia wnętrza, co z kolei wpływa na satysfakcję z nowego lokum na długie lata.