Kredyt hipoteczny to dla większości kupujących mieszkanie zobowiązanie na kilkanaście albo kilkadziesiąt lat. W tym czasie wysokość raty może się zmieniać, a jednym z najważniejszych czynników, które o tym decydują, są stopy procentowe. Co właściwie oznacza ich poziom dla osoby spłacającej kredyt? I czym różni się oprocentowanie stałe od zmiennego?

Stopy procentowe – dlaczego mają znaczenie?

Stopa procentowa określa koszt korzystania z pożyczonych pieniędzy. W przypadku banków odnosi się także do oprocentowania środków powierzonych im przez klientów, na przykład na lokatach. Jej wysokość podaje się w procentach w skali roku.

O poziomie stóp procentowych NBP decyduje Rada Polityki Pieniężnej. Zmiany stóp wpływają na warunki finansowania w gospodarce, a tym samym na oprocentowanie i koszt kredytów. Dla kredytobiorców wzrost stóp oznacza zazwyczaj wyższe obciążenie związane ze spłatą zobowiązania. W szerszej perspektywie ich podnoszenie może sprzyjać ograniczaniu presji inflacyjnej i umocnieniu krajowej waluty.

W przypadku kredytu hipotecznego wysokość miesięcznej raty ma bezpośrednie znaczenie dla domowego budżetu i możliwości zakupu nieruchomości. Jest ona często jednym z największych stałych wydatków gospodarstwa domowego, dlatego przed zaciągnięciem zobowiązania warto uwzględnić nie tylko jej wysokość na początku spłaty, lecz także możliwość zmian w kolejnych latach.

Zakup mieszkania to decyzja długoterminowa. Dlatego przed jej podjęciem warto przeanalizować nie tylko cenę nieruchomości, ale również sposób jej finansowania i czynniki, które mogą zmieniać wysokość zobowiązania. Pozwala to lepiej ocenić, czy wybrany kredyt odpowiada możliwościom finansowym i planom na przyszłość.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – stałe czy zmienne?

Kiedy mówimy o kosztach kredytu hipotecznego, jednym z najważniejszych pojęć jest oprocentowanie. To ono, obok kwoty kredytu i okresu spłaty, wpływa na wysokość miesięcznej raty. Przy wyborze kredytu można zdecydować się na oprocentowanie okresowo stałe albo zmienne. Różnica między nimi ma znaczenie nie tylko dla wysokości raty, ale także dla tego, jak łatwo zaplanować domowy budżet na kolejne lata.

Oprocentowanie okresowo stałe

Przy oprocentowaniu okresowo stałym jego wysokość pozostaje niezmieniona przez określony czas. W ofertach banków często jest to pięć lat, zgodnie z rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego jest to minimalny czas obowiązywania stałej stopy. Żaden bank nadzorowany przez KNF nie może zaoferować klientowi kredytu hipotecznego ze stałą stopą na okres poniżej 60 miesięcy. choć dokładny okres i warunki zależą od konkretnej umowy.

Dla kredytobiorcy oznacza to większą przewidywalność wydatków. W ustalonym okresie zmiany stóp procentowych nie wpływają na oprocentowanie kredytu, a wysokość raty pozostaje stabilna. Oznacza to jednak również brak korzyści wynikających z obniżenia stóp – wysokość raty pozostaje niezmienna także w tym przypadku, chyba że kredytobiorca zdecyduje się na np. przeniesienie swojego zobowiązania do innego banku (co jednak może wiązać się z dodatkową opłatą). Przy okresowo stałej stopie łatwiej za to zaplanować miesięczny budżet i ocenić, ile środków pozostanie na inne potrzeby.

Ma to szczególne znaczenie przy zakupie mieszkania, kiedy poza ratą pojawiają się także koszty wykończenia, wyposażenia i późniejszego utrzymania nieruchomości. Znając wysokość jednego z największych stałych wydatków, można łatwiej zaplanować pozostałe zobowiązania i wydatki gospodarstwa domowego.

Oprocentowanie nie musi być jednak „stałe” przez cały okres kredytowania. To ważne rozróżnienie, o którym warto pamiętać już na etapie wyboru finansowania. Na przykład, jeśli okres stałego oprocentowania wynosi pięć lat, po jego zakończeniu dalsze zasady oprocentowania zależą od warunków określonych w umowie. W zależności od oferty może to oznaczać kolejny okres stałego oprocentowania albo przejście na oprocentowanie zmienne. W konsekwencji wysokość raty po pięciu latach może być inna niż wcześniej.

Dlatego przy wyborze takiego kredytu warto spojrzeć nie tylko na pierwsze pięć lat spłaty, ale również sprawdzić, co zgodnie z umową wydarzy się później.

Oprocentowanie zmienne

Przy oprocentowaniu zmiennym wysokość raty może zmieniać się w trakcie spłaty kredytu. Oprocentowanie jest powiązane m.in. ze wskaźnikiem referencyjnym oraz marżą banku, zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Wskaźnik referencyjny jest jednym z elementów wpływających na poziom oprocentowania kredytu. Jego spadek może przełożyć się na niższą ratę, natomiast wzrost – na zwiększenie miesięcznego obciążenia.

Warto zauważyć, że obecnie najczęściej używanym wskaźnikiem referencyjnym jest WIBOR 3M/6M. Od przyszłego roku, obowiązkowo, dla nowych kredytów, oprocentowanie oparte będzie o nowy wskaźnik - POLSTR. Dla osób, które kontynuować będą spłatę wcześniej zaciągniętych zobowiązań, WIBOR nadal będzie publikowany i stosowany aż do 31 grudnia 2036 roku.

Planując budżet, warto więc uwzględnić możliwość wzrostu raty i sprawdzić, czy gospodarstwo domowe będzie w stanie ją pokryć także przy mniej korzystnych warunkach.