Zakup nieruchomości to ogromna inwestycja. Decydując się na ten wymarzony krok, mamy świadomość dalszych wydatków, które pojawią się po odebraniu kluczy. Ceny materiałów i koszt robocizny ulegają ciągłym zmianom, zazwyczaj na niekorzyść portfela kupującego. Prace remontowe często wiążą się też ze stresem, przekroczeniem czasu i budżetu. Ile więc kosztuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim? Jaki jest średni koszt wykończenia mieszkania w przeliczeniu na 1 m2? I co zrobić, aby obniżyć ostateczną cenę, a także zmniejszyć obciążenie tym procesem?

 

Wizja tego, jak finalnie ma wyglądać wnętrze, powinna zawsze iść w parze z wcześniejszą analizą budżetu. Kosztorys wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim musi zawierać zarówno koszty robocizny wykończenia mieszkania, jak i materiałów budowlanych.

Co wpływa na koszt wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim

Gdy kupujesz mieszkanie w stanie deweloperskim i chcesz wykończyć je pod klucz, musisz wziąć pod uwagę takie aspekty jak:

• metraż mieszkania – szacunkowe koszty remontowe podaje się zazwyczaj w przeliczeniu na metr kwadratowy. Naturalnie więc, im większe mieszkanie, tym droższy remont. Warto zweryfikować, ile aktualnie kosztuje metr wykończenia mieszkania w Twoim mieście, np. poprzez zebranie wycen od kilku ekip remontowych;
• zakres prac budowalnych, zależny od realizowanego przez dewelopera standardu wykończenia lokalu. Mieszkanie w stanie surowym będzie zupełnie niewykończone. To rzadko spotykane rozwiązanie. Najczęściej nowe mieszkania kupujemy w tzw. stanie deweloperskim, co oznacza, że lokal jest przygotowany do prac wykończeniowych. W takim mieszkaniu rozprowadzone są instalacje, przygotowana jest wylewka pod ułożenie podłóg, ściany pokryte tynkiem i gładzią są gotowe do malowania, zamontowane są grzejniki, parapety, drzwi zewnętrzne, balustrady na balkonie. Warto to jednak sprawdzić w umowie, gdyż zakres prac jest indywidualnie ustalony i gwarantowany przez każdego dewelopera. Najbardziej zaawansowany stan wykończenia mieszkania to tzw. mieszkanie pod klucz, do którego wystarczy już tylko wnieść meble i się wprowadzić, a czasem można nawet kupić lokal z pełnym wyposażeniem, łącznie z meblami i dodatkami.
• oczekiwany standard wykończenia, dotyczy projektu wnętrz i uzależniony jest od wybranej przez klienta jakości materiałów. Wybór jest ogromny i w zależności od budżetu można postawić na tańsze elementy wykończenia z popularnych sklepów budowlanych albo na wyższej jakości naturalne materiały, które są też odpowiednio droższe.
• ekipa remontowa – jeden z najbardziej obciążających budżet czynników. Wszystko zależy od tego, na jaką formułę prac się zdecydujemy. Niektórzy nabywcy mieszkań mają to szczęście, że dysponują czasem i umiejętnościami niezbędnymi do wykonania remontu samodzielnie. To jednak nieczęste przypadki, a tego typu projekty, mimo pewnych oszczędności, są niezwykle czasochłonne i forsujące. Znacznie częstszym rozwiązaniem jest zaangażowanie zaufanej ekipy remontowej i tu również od budżetu zależeć będzie czas i jakość realizacji inwestycji. Duża ekipa profesjonalistów zrealizuje prace szybciej i prawdopodobnie lepiej, ale na pewno kosztowniej niż działający w pojedynkę "złota rączka". Trzecim rozwiązaniem jest wybór programu wykończeniowego z oferty dewelopera. W tej opcji nie musimy w ogóle przejmować się zatrudnianiem ekipy remontowej, ponieważ kupujemy gotową usługę rozliczaną na podstawie metrażu i wybranego stylu wykończenia, a efekty pracy podlegają gwarancji udzielanej przez dewelopera. To rozwiązanie, które oszczędzi nam kosztów, stresu, a także czasu, ponieważ mieszkanie będzie gotowe szybciej niż w przypadku standardowych prac. W Dom Development istnieje nawet możliwość odbioru mieszkania wykończonego pod klucz w tym samym terminie, co mieszkania w stanie deweloperskim.
• lokalizacja - na rynku mieszkaniowym ceny zależą od wielu czynników, w tym m.in. w jakim mieście i regionie znajduje się nasze mieszkanie. Cennik robocizny nie jest w Polsce ujednolicony. Fachowcy z Warszawy, Wrocławia czy Krakowa z pewnością inaczej oszacują średni koszt wykończenia mieszkania, niż fachowcy z mniejszych miast.

Ile kosztuje wykończenie mieszkania - średni koszt robocizny i materiałów na 1 m2

O tym, że sytuacja na rynku budowlanym jest dynamiczna, świadczą silne wahania cen materiałów i usług w ostatnich latach. W latach 2021–2022 odnotowano gwałtowne wzrosty – ceny materiałów budowlanych i robocizny poszły w górę nawet o 30–35%, co skutkowało koniecznością aktualizacji kosztorysu prac wykończeniowych już po kilku miesiącach od ich zatwierdzenia. Jednak od 2023 roku rynek zaczął się stabilizować, a w niektórych kategoriach materiałów zaobserwowano nawet spadki cen. Mimo to wielu posiadaczy kredytu hipotecznego, którzy planowali wykończenie mieszkania w szczycie wzrostu cenowego, było zmuszonych do sięgnięcia po dodatkowe środki, by sfinansować wykończenie mieszkania – najczęściej w postaci kredytu gotówkowego.

W 2024 r. pełny koszt wykończenia mieszkania deweloperskiego, uwzględniający zarówno robociznę, jak i materiały w średnim standardzie, szacowany był na 1500-2000 zł za metr kwadratowy. Podobnie na początku 2025 roku, gdy ceny robocizny i materiałów nieco się ustabilizowały. Do mieszkań w wysokim standardzie zawsze należy jeszcze doliczyć odpowiednio wyższe ceny płytek, podłóg, armatury łazienkowej itd. - łącznie ok. 4000-5000 zł za 1 m2.

A co zrobić, jeśli zależy nam na jak najniższym koszcie wykończenia lokalu? Pewną formą oszczędności może być wybór tańszych materiałów, a niektórzy klienci decydują się też na przejęcie części prostszych zadań ekipy remontowej - np. malowania ścian.

Całkowity koszt wykończenia mieszkania powinien zostać przeanalizowany z rozróżnieniem na poszczególne pomieszczenia i w zależności od wybranego standardu. Do najdroższych pomieszczeń z pewnością należą łazienka i kuchnia. Oprócz wielu standardowych prac, jak malowanie ścian czy ułożenie listew przypodłogowych, konieczne są tu dodatkowe działania, jak ułożenie glazury na ścianach i podłogach, instalacja sprzętów AGD, podłączenie sanitarne, a także tzw. biały montaż, czyli podłączenie umywalki, wanny, brodzika, zlewu i odpowiedniej armatury.

Przykładowe koszty wykończenia mieszkania w zależności od metrażu

Ostateczny koszt wykończenia mieszkania o powierzchni ok. 40 m2 w średnim standardzie może pochłonąć więcej niż 60 tys. zł. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2 będzie to już od 75 do 100 tys. zł., a w przypadku standardu premium szacunkowe koszty zaczynają się od 120 tys. zł. Na remont mieszkania 60 m2 w średnim standardzie będziesz musiał przeznaczyć odpowiednio między 90 a 120 tys. zł.

Podane ceny wykończenia mieszkania są jednak bardzo orientacyjne, mogą się różnić w zależność od lokalizacji, wybranych materiałów, elementów mebli w zabudowie i poziomu skomplikowania prac.

A może... wykończenie mieszkania przez dewelopera?

Według szacunków rynkowych, aż 90% osób w Polsce, decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, wybiera standard deweloperski, a następnie podejmuje się wykończenia lokalu we współpracy z zewnętrzną ekipą remontową. Jak wynika z badania zrealizowanego na zlecenie Dom Development w lutym 2024 r., dla 64 proc. ankietowanych znalezienie odpowiednich fachowców było trudne, a co trzecia osoba doświadczyła problemów przy dostawie materiałów. Aż 51% osób wydało na samodzielne wykończenie mieszkania więcej niż zakładało. Podobna grupa respondentów doświadczyła opóźnień w realizacji prac. Aż 80 proc respondentów określiło remont mieszkania w 2024 r. jako przeżycie stresujące i czasochłonne.

Gdy ankietowanych zapytano, dlaczego nie korzystali z pakietów wykończeniowych oferowanych przez dewelopera, aż 65% osób wskazało obawy o wysokie koszty takiego rozwiązania. A ile kosztowały prace realizowane na własną rękę? Niemal co drugi badany wydał na ten cel od 1000 zł do 1500 zł/1 m2, niemal co piąty od 1500 zł do 2000 zł/1 m2, a u 22% respondentów koszt wykończenia przekroczył 2000 zł/1 m2.

Wyzwaniem jest też czas. Prace trwają z reguły (58% ankietowanych) powyżej 4 miesięcy i w połowie przypadków przekraczają zakładany harmonogram prac wykończeniowych. U 22% właścicieli mieszkań prace przedłużyły się o ponad miesiąc.

Odpowiedzią na te bolączki może być dobrze skonstruowana oferta programów wykończeniowych. Dom Development stworzył pakiety wykończenia mieszkania „pod klucz”, które nie są droższe od prac realizowanych na własną rękę, a dodatkowo wykończone mieszkanie może być odebrane w tym samym momencie, co lokal w standardzie deweloperskim. Oznacza to możliwość wprowadzenia się do mieszkania lub wynajęcia go, gdy inni dopiero zaczną prace wykończeniowe.

Przy takim rozwiązaniu nie trzeba zastanawiać się, ile kosztuje robocizna i czy ceny materiałów nie poszybują ponownie w górę, ponieważ cena zatwierdzona w umowie jest stała, niezależnie od fluktuacji cen na rynku budowlanym i rynku pracy.

Istotnym aspektem, który przemawia za wyborem programów wykończeniowych oferowanych przez Dom. Development, jest również jakość realizacji oraz bezpieczeństwo całego procesu. Prace wykończeniowe prowadzone są pod nadzorem inspektora, co minimalizuje ryzyko błędów i niedoróbek, a klient nie musi samodzielnie kontrolować ekipy ani posiadać specjalistycznej wiedzy technicznej. Dodatkowym wsparciem jest opieka architekta, który pomaga dobrać rozwiązania estetyczne i funkcjonalne, dzięki czemu mieszkanie jest nie tylko gotowe do zamieszkania, ale także spójne i dopracowane wizualnie.

Nie bez znaczenia pozostaje także kwestia gwarancji – standardem w programach wykończeniowych jest objęcie wykonanych prac 2-letnią rękojmią. Daje to nabywcy poczucie bezpieczeństwa i komfortu, którego często brakuje w przypadku realizacji prowadzonych na własną rękę z udziałem wielu niezależnych wykonawców.